不動産登記簿は法務局で申請すると取得できます。
登記事項証明書交付申請書というものが、各法務局にあるので必要事項を記載して申請します。
土地の登記簿の場合、所在地に地番を記載します。
建物の場合は所在地に家屋番号を記載します。
この地番や家屋番号は住所表示と異なるのでわからない人が多いと思います。
法務局の待合室にあるコンピュータの画面で住所から地番や家屋番号を知る事が出来ます。
地番は土地1筆ごとに、家屋番号は建物1個ごとに1つの番号がつれられるので、地番や家屋番号でその土地や建物を特定する事が出来ます。
日本の場合、このように土地や建物の形状や所有者、権利関係を明確にして登記制度を活用しているので、売買などがあった時の不動産取引がスムーズに行えるようになっています。
不動産取引は高額なので詐欺や不正取引に利用されやすいです。
日本は登記制度がこのようにしっかり整えられているので不正が起こりにくく予防の役割も果たしています。
不動産の登記簿にはその不動産の所有者や抵当権者などの権利関係の記載があります。
現在の所有者だけでなく、以前の所有者を見る事も出来ます。
登記簿謄本は大きく表題部と権利部に別れています。
表題部にはその不動産の住所や大きさ、建物の場合はその建物の構造（木造家建・コンクリート6階建）などが記載されます。
権利部は、甲区、乙区から構成されています。
権利部（甲区）は、所有権に関する事項が記載されます。
権利部（乙区）は、所有権以外の権利が記載されます。
例えば、抵当権、賃借権などです。
乙区に記載されているものはその不動産の所有権を制限するものなので、不動産を借りたり購入する時は注意する必要があります。
中古で購入した家に抵当権がついている場合、債務者が債務不履行に陥ったら競売にだされてしまう危険があるからです。
なので不動産を購入する時はその登記簿を見る事が大切です。
相続による不動産の所有権移転登記申請をする時、その裏付けとなる資料が必要です。
遺産分割協議をした場合は遺産分割協議書、遺言がある場合は遺言書を添付資料として提出します。
それとは別に相続関係説明図を作成して提出するとよいでしょう。
これは1枚の用紙に家系図のような図を書いて、誰が相続人なのかひと目でわかるようにしたものです。
それぞれの相続人の氏名・住所・生年月日を示して見やすいよいに工夫するとよいと思います。
簡単に作れるものなのでなるべく作成するようにしましょう。
この相続関係説明図を添付すると、相続人を特定する為に一緒に提出した住民票や戸籍謄本を返してもらえます。
これを原本還付の手続きといいます。
住民票等は他の相続手続きでも使うので、出来るだけ原本還付の手続きをするとその後の相続手続きをする上で便利です。
被相続人が遺言書を残していた場合、遺産分割協議をしなくても不動産登記の手続きが出来ます。
遺言書がある場合、基本的にその遺言書のとおりに相続登記します。
ある不動産を特定の相続人に単独で相続させたい場合、遺言書を書いておくと大変便利です。
また、遺言書を書く場合、遺言執行者を指定しておくと手続きがスムーズに進みます。
なぜなら、遺言執行者は単独で遺言の内容を実現する事が出来るからです。
遺言執行者は単独で不動産の登記申請も出来るので、他の相続人の協力がなくとも所有権移転の手続きが出来ます。
他の相続人と中々連絡がとれずに手続きが進まない事がないので遺言執行者を指定しておくととても有効です。
もし遺言執行者を指定していない場合、不動産の相続登記は相続人全員の協力がないと手続きする事ができません。
遺言に相続人以外の人に不動産を相続させる記載（遺贈）があった場合も同様で他の相続人の協力で相続登記をします。
現実的に、他の相続人は自分の利益にならない事に積極的にかかわる事は難しい場合があります。
確実に遺言の内容を実現したい場合は遺言執行者を指定しておくと大変有効です。
遺言執行者の指定は遺言の中に記載してすることが出来ます。
遺産分割協議をして不動産を相続する時は、相続人全員で話しあって決まった内容を遺産分割協議書にまとめます。
これは相続人全員で合意する必要があります。
法定相続分に従う必要はなく相続人間で自由に決める事が出来ます。
特定の不動産を相続人単独で相続する場合などにこの方法を用います。
一度決めて印鑑を押したら後で争う事が難しいので慎重に決める必要があります。
遺産分割協議は、相続人全てが集まって同意する必要があるので、日頃から家族内で意思疎通が出来ている家族はよいのですが、ほとんど顔を会わせない家族だとまとまらないでトラブルになりやすいです。
基本的な心がまえが出来ていない状態で話しあってもほとんどまとまらない事が多いので早い段階から準備が必要です。
もし遺産分割協議をする自信がない場合、事前に遺言書を作っておく事をお勧めします。
遺言書があれば遺産分割協議をしなくても相続登記が出来ます。
相続登記申請する時は遺産分割協議書又は遺言書を添付書類として提出します。
相続人が複数人いる場合、相続登記のやり方には大きく分けて2つの方法があります。
1つは、ひとまず法定相続分どおりに登記する方法です。
もう1つは遺産分割協議をして特定の相続人へ相続登記をする方法です。
法定相続分どおりで遺産相続する場合は、戸籍謄本を集めて法定相続人を明らかにして登記申請をします。
その登記申請は相続人が2人以上いても、各相続人が単独で全員の相続登記をすることが出来ます。
とりあえず、法定相続分どおりで登記をしておけば、相続人のなかの1人が、他の相続人をだまして勝手に自分1人名義に登記するといったことが防げます。
しかし、法定相続分どおりに相続した相続人は、自分の持分だけは単独で処分する事が出来ます。
法定相続分で登記した後、各相続人が自分の持分を第三者に移転登記したとします。
その後遺産分割協議が成立して特定の相続人に不動産を相続させる事が決まっても、遺産分割協議が成立する前に第三者に移転登記した部分だけは相続人は自分のものだと主張出来なくなりますので注意が必要です。
不動産を相続する時は、相続が開始した時点（被相続人が死亡した時）で、自動的に財産は相続人の所有になります。
しかし、所有権は相続人に移ってもそれをそのままにしておいてはいけません。
なぜなら相続登記をしないと誰が所有者なのか他の人達にわからないからです。
特に相続人が複数人の場合、そのうち誰が不動産を相続したのか、また持分はどのくらいなのかわからなくなります。
不動産を共有名義で相続する時、各人の所有権の割合を決めなければなりません。
例えば、1つの不動産を2人で半分の割合で相続する場合、「2分の1の持分割合」で登記します。
こうして不動産が2人の共有物であるという事を世間に公表する事になります。
共有物である不動産を売る場合、共有者全員の承諾が必要です。
ただし、自身の持ち分だけであれば、それを売却することが出来ます。
相続によって不動産を取得する場合、その不動産を共有して所有する事が出来ると覚えておくとよいと思います。
